Капитальный ремонт – это не чудо, дарованное жителям "свыше". Он производится на их деньги и оказывает влияние на качество жизни всех владельцев квартир. Логично, что закон дает жильцам возможность контролировать ход работ, но в большинстве случаев они им не пользуются. Так, жители одного столичного дома даже рискуют остаться без отопления, хотя их дом уже был капитально отремонтирован. О том, какие права есть у жильцов многоквартирных домов, почему важно об этом знать и использовать, сайту РИА Недвижимость рассказала муниципальный депутат Хорошевского района Москвы Любовь Якубовская.
После капитального ремонта жильцы одного из домов обнаружили, что отопительная система их дома, мягко скажем, не работает. Почему так получилось?
В этом доме не заменены стояки отопления в межэтажном пространстве; часть приборов отопления не работают по непонятным причинам; отопительные приборы в лифтовых шахтах были просто убраны и не установлены; вызывает сомнения, заменены ли магистрали канализации, так как никто не видел скрытые работы – вот неполный перечень недочетов и недоделок, который зафиксировали в октябре 2020 года жильцы совместно с муниципальными депутатами.
У дома, чья печальная судьба у меня стоит перед глазами, есть вполне конкретный адрес, но я не хочу его называть, потому что из более чем 3150 жилых домов Москвы почти все либо уже были в схожей ситуации, либо окажутся в ней не сегодня-завтра. Он "встал на капремонт" в 2018 году. Очередность капремонта определяет Фонд капитального ремонта, а утверждает районный совет депутатов. В нашем примере такое решение было принято советом депутатов Хорошевского района города Москвы в конце 2017 года.
Что на этой стадии должны сделать ответственные собственники? Выяснить из открытых источников дату капремонта своего дома, провести общее собрание собственников (ОСС) дома и избрать лицо, уполномоченное вести приемку работ по капитальному ремонту, то есть представителя дома. Это ключевой момент всей истории и именно он определяет, насколько успешно пройдет вся операция! Но для обывателей это самый не очевидный момент, мы еще вернемся к его важности.
Фактические работы по описываемому кейсу начались в 2019 году. По существующему порядку акт об открытии работ и о выполнении каждого этапа кроме представителей проверяющих органов должны подписать вышеупомянутый представитель дома и районный депутат.
Главная трагедия всех капремонтов в том, что собственники жилых помещений дома искренне верят, что кто-то кроме них самих, кроме их представителя, может быть больше заинтересован в качественном ремонте, чем они сами. Между тем, истинная заинтересованность всех поименованных в подписном листе акта лиц только в том, чтобы все прошло быстро и по возможности без шума. Поэтому в качестве лица, контактирующего с подписантами от лица исполнителя работ, как правило, выступает фантастически обаятельный человек с милой улыбкой и способностью убедительно произносить любые обещания.
Вывод из сказанного выше только один, и он прописан в Жилищном кодексе – законно представлять интересы собственников может только их уполномоченный представитель, избранный на общем собрании собственников (ОСС). Но, как говорится, есть нюанс. Так как российские собственники жилья массово не проводят никаких собраний, соответственно, не избирают своих законных уполномоченных представителей, новая редакция Жилищного кодекса Российской Федерации дала в таких случаях Фонду капитального ремонта возможность не ждать решения собственников и начинать работы без него. Для тех, кто хочет разобраться в очередности стадий принятий решений по капремонту, рекомендую внимательно изучить статью 189 Жилищного кодекса РФ целиком.
Он становится заинтересованным не в том, чтобы удовлетворить запросы жителей, а в том, чтобы договориться с подписантами актов тем или иным способом. Так на свет появляются документы, подписанные просто кем-то из живущих в доме, не факт, что самым ответственным гражданином. Но оспорить в суде полномочия такого горе-представителя будет проблематично ввиду отсутствия законно избранного.
Здесь надо отметить, что жителям не только сложно провести общее собрание, но часто сложно найти человека, на которого можно возложить такие полномочия. Те, кто в силу уровня образования и опыта мог бы разобраться в такой работе, отказываются от нее. Главная причина – это отсутствие уважения у людей избранным ими же представителям. Получается, что человек проявил сознательность, взял на себя общественную нагрузку совершенно бескорыстно, но вместо поддержки от жителей получает только тычки и голословные упреки. Разумеется, мало находится желающих взяться за такую неблагодарную работу.
Думаю, на уровне дома хорошо было бы выработать систему прозрачной отчетности, и вместе с надзором за работой уполномоченного представителя оказывать ему всяческую поддержку. Да-да, и добрым словом в том числе, но также коллективным выходом на приемку работ.
Подписывает один, но группа ответственных соседей является очевидцами законности происходящего. И такие примеры мне тоже доводилось наблюдать. Хотя ремонт проходил тяжело, и было много претензий к исполнителю, но на каждой приемке присутствовало несколько жителей: представитель дома подписывал акт только с согласия инициативной группы. При виде солидарности действий жильцов пришлось идти им навстречу.
Вернемся к кейсу, с которого началось повествование. Весь 2019 год, пока дом ремонтировался, фактически был подписан только один акт с соблюдением процедур, но была так же какая-то бумага, подписанная неизвестно кем, которую ремонтники тоже пытались представить как акт приемки работ в декабре 2019 года. И вот только на этой стадии дом встрепенулся, перед лицом наступившей зимы и низких температур в квартирах провели, наконец, общее собрание. Правда, только для того, чтобы зафиксировать фактическое невыполнение работ по принципу "лучше поздно, чем никогда".
Нужно понимать, что в ходе работ по капремонту подписывается целая серия приемочных актов. Одной из распространенных ошибок жителей является то, что если один этап работ прошел удовлетворительно и акт подписан к обоюдному согласию, то жители иногда теряют бдительность и даже подписывают следующие акты не глядя. Между тем, каждый этап работ надо принимать как новый, и каждый акт подписывать только после того, как вы удостоверились, что работы не потребуют переделки.
Лучше исполнителя поставить в известность об этом заранее, но опять же это имеет смысл только в том случае, если вы выступаете как законно избранное уполномоченное лицо!
При подписании работ представитель дома столкнется с ситуацией, когда его будут уговаривать подписать акт сейчас, а работы доделать потом. Граждане должны иметь в виду, что с юридической точки зрения имеют силу только подписанные документы, а не устные договоренности, тем более без свидетелей. В практике бизнеса партнеры иногда так поступают, но происходит это, как правило, тогда, когда существуют долговременные налаженные деловые связи.
Какую роль во всей этой истории играют муниципальные депутаты? К сожалению, с юридической точки зрения, декоративную. Никакими распорядительными функциями местные депутаты не обладают. Есть только один небольшой плюс и надо им пользоваться: в том случае, когда депутат действительно заинтересован в своих избирателях, он поможет составить обращение в соответствующие инстанции. Сейчас эта именно такая история: я депутат, и описанный случай, когда дом рискует уйти в зиму без нормально функционирующей системы отопления и с плесенью в подвале, меня заинтересовал. Я составила обращение генеральному директору Фонда капитального ремонта Артуру Кескинову и заместителю мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петру Бирюкову, которое уже направлено от имени совета депутатов района.
Если вы озаботились судьбой капремонта своего дома, можете искать официальную информацию на сайте Фонда капитального ремонта. Впрочем, как и многие официальные сайты, он не очень удобен для пользователя. Поэтому можно воспользоваться другими вспомогательными ресурсами.
Kapremos.ru – здесь вы частично оплачиваете консультационные услуги, а какую-то полезную информацию вам предоставляют безвозмездно.
Kapremont2018.ru – сайт существует на донаты и декларирует безвозмездную помощь по организации вопросов, связанных с проведением ОСС и капремонта.
Любую информацию, полученную в сети интернет, старайтесь перепроверять, существует множество ресурсов, не несущих никакой ответственности за достоверность предоставляемой информации. Тем не менее, вас должен вдохновлять пример 3% домов, которые полностью взяли управление своим домовым имуществом в свои руки, меньше платят по счетам и имеют более качественные услуги, в том числе по капитальному ремонту. Есть даже один случай, когда такой организованный дом добился проведения капитального ремонта раньше, чем было определено по графику.